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Relance par le BTP outremer : les bailleurs sociaux ont un plan

Relance par le BTP outremer : les bailleurs sociaux ont un plan

Le Plan d’investissement volontaire d’Action Logement et l’appel à projet VEFA de CDC Habitat devraient injecter 1,5Md€ dans le BTP aux Antilles-Guyane dans les 24 mois. A la condition que les entrepreneurs et les organisations professionnelles se structurent.

L’annonce est tombée fin mars, soit 15 jours après le début du confinement : voyant la crise se profiler comme en 2008/2009, CDC Habitat se propose de racheter 40 000 logements en vente en état futur d’achèvement (VEFA) au niveau national et 6 000 logements du même type outre-mer. “Outre-mer, nous avons reçu des offres pour un total de 10 000 logements. Nous en avons retenu 6144 et validé les achats pour 4200 à notre conseil d’administration en juin dernier”, détaille Philippe Pourcel, directeur général adjoint de CDC Habitat, chargé du réseau outremer (détail encadré ci-contre). Selon lui, une grande partie des opérations sont prêtes à être lancées dès fin 2020, ou au plus tard début 2021. “Nous avons déjà reçu l’essentiel des projets, mais nous nous autorisons à en recevoir jusqu’en 2021”, précise-t-il (lire aussi Question à Philippe Pourcel).

Du côté d’Action Logement, ce sont 1,5 Md€ qui ont été fléchés vers les cinq départements d’outre-mer dans le cadre d’une opération intitulée Plan d’investissement volontaire (PIV).  Action Logement gère les fonds versés par les entreprises, anciennement 1% patronal, destinés à aider les salariés à se loger.

 

1,5Md€ pour le PIV outremer

Soyons clairs, Action Logement ne fait pas cette opération par grandeur d’âme : c’est parce que l’État, et singulièrement Bercy, lorgnait sur ce qu’il considérait être une cagnotte qu’Action Logement a décidé de lancer ce plan de 9Md€ en sept axes pour dépenser dans les deux prochaines années cet argent accumulé, et ainsi éviter une nouvelle ponction par Bercy. Une première de 500M€ avait en effet déjà eu lieu en juillet 2019.

Donc, pour ne pas perdre cet argent que l’État ne l’a pas autorisé à remonter à son capital, Action Logement a imaginé ce plan.  L’État l’a accepté à deux conditions : que les sommes financent des investissements de tous les bailleurs et pas seulement ceux des filiales d’Action Logement et que l’argent soit dépensé ou fléché sur des opérations dans les deux ans. Si ce n’est pas le cas, il sera reversé au budget de l’État.

D’où l’activisme d’Action Logement mais aussi des bailleurs sociaux voire des bailleurs privés pour que la dépense soit réalisée dans les temps.

 

Deux axes par territoire

Pour l’outre-mer, afin que tout ne soit pas décidé de Paris, la gouvernance d’Action Logement, quasiment au complet, a fait le tour des territoires, dont aux Antilles-Guyane, pour définir pour chacun deux axes à retenir.

Pour la Martinique, nous avons retenu la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs par l’accroissement de l’offre locative et le logement des jeunes. Pour la Guadeloupe, c’est l’éradication du parc du logement social indigne et le développement de l’offre locative en centre-ville et en centre-bourg. Enfin pour la Guyane, il s’agit de la régularisation de la construction informelle dans le cadre d’opérations de RHI du développement d’une offre locative de qualité dans les centres existant”, détaille Sandra Mirailh, directrice régionale Antilles-Guyane d’Action Logement.

 

Des formations pour savoir

Un appel à projets a donc été lancé en décembre 2019, clôturé en mars 2020, et le choix des dossiers a été validé en juin 2020 (voir encadré ci-après). Ces dossiers sont à des degrés divers d’avancement : “L’important est que les agréments soient déposés avant décembre 2022 afin que les sommes soient affectées”, précise Jean-Philippe Chillan, directeur de la délégation territoriale Martinique d’Action Logement.

Pour sensibiliser l’ensemble des acteurs des DOM, notamment les maires et agents des collectivités locales, à l’ingénierie autour de ces dossiers, deux journées de formation sont prévues en octobre par l’Agence nationale de la cohésion des territoires rassemblant l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), la Banque des territoires et le ministère des Outre-Mer. Outre le rappel des plannings, il sera notamment question de l’articulation entre les différents dispositifs : prêt Action Cœur de Ville, la ligne budgétaire unique ou LBU, etc.

 

Fonds PIV substitués aux fonds CDC

Les fonds du PIV viennent se substituer à ceux apportés par la Caisse des dépôts et consignations (CDC) pour le financement du logement social. En effet, habituellement, le financement vient de la LBU (17%), du crédit d’impôt (30%) et le solde (53%) de la CDC. Le PIV, finançant les projets jusqu’à 35%, ramène la part de la CDC à 18%. Le PIV apporte de la ressource financière, mais pas forcément plus puisqu’il y a substitution. Quoi qu’il en soit, les moyens sont là.

Du côté des bailleurs, des collectivités, voire des promoteurs privés, on s’organise pour lancer les projets et boucler les financements, notamment en s’assurant auprès de l’État que la LBU sera bien disponible. Du côté des entreprises qui devront réaliser ce volume important de travaux, l’inorganisation domine. Par exemple, les entreprises devant réaliser les travaux dans le cadre du PIV doivent être certifiées Qualibat et Handibat notamment. Qualibat est une certification métier qui existe depuis 1949 : aucune entreprise du BTP des Antilles-Guyane n’a cette certification. Quant à Handibat, label créé au début des années 2000, ici aussi, aucune entreprise locale n’est certifiée, ni en Guadeloupe, ni en Martinique, ni en Guyane.

Dans le même esprit, aucune entreprise locale ne s’est organisée ni formée pour intégrer la maquette numérique dans sa manière de travailler : aucune n’a pris le virage du BIM (Building Information Modeling), le bâti immobilier modélisé, alors que c’est la nouvelle norme du métier.

 

La maquette numérique non maîtrisée

Par ailleurs, pour avoir accès aux fonds du PIV, Action Logement demande que les entreprises locales qui réaliseront les travaux soient affiliées à la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb) ou à la  Fédération française du bâtiment (FFB).

Ici encore, des querelles incessantes, des égos surdimensionnés et aussi la volonté de certains de ne pas trop développer l’activité pour conserver leur chasse gardée font que ces deux réseaux s’ils existent, ne sont que l’ombre d’eux-mêmes en Martinique, en Guadeloupe et en Guyane. Les Cellules économiques régionales de la construction (CERC) devraient aider à mettre un peu d’ordre : leur implantation est récente aux Antilles-Guyane.

Les exigences d’Action Logement peuvent paraître tatillonnes. Dans la réalité, elles répondent juste à une analyse des risques exigée par les autorités financières qui supervisent l’établissement. “Nous sommes une institution financière comparable à une banque. Nous travaillons selon une grille de scores qui nous permettent d’apprécier le niveau de risque de nos clients, dans le cas présent, des bailleurs”, explique Jean-Philippe Chillan. Travailler avec des entreprises labellisées, c’est-à-dire respectant les méthodologies métiers et l’évolution des techniques, fait partie des éléments concourant à la bonne notation.

 

Manque de coordination locale

Le Covid-19 jette donc une lumière encore plus crue sur une absence totale de coordination des acteurs du BTP outre-mer, et singulièrement aux Antilles-Guyane. “Il serait temps de faire émerger un cluster aménagement, habitat, tourné vers la maîtrise d’ouvrage et l’exploitation, etc. La coordination est l’avenir de l’habitat dans les outre-mer ”, a suggéré André Yché, Pdg de CDC Habitat lors de la table ronde organisé par le Sénat sur la thématique du bâtiment et du logement social dans le cadre de la délégation sur l’urgence économique dans les outre-mer à la suite de la crise du Covid-19. “Tant qu’on ne sera pas parvenu à structurer les multiples intervenants, on aura toujours ces délais trop longs, on aura toujours cette concurrence interne, les difficultés sur le foncier, etc.”, a-t-il martelé lors de son intervention.

Dans le cas d’espèce, au regard des volumes et de leur volonté de produire, les bailleurs sociaux lancent un message clair aux entrepreneurs : “Nous avons la volonté de structurer une offre de services et notre programmation, lissée dans le temps, doit permettre aux entreprises de se projeter dans les 10 prochaines années et donc d’investir”, explique Jean-Jacques Stauch, directeur général de la Simko et de la Siguy en Guyane.

La Simko envisage de construire 1500 logements par an pendant dix ans pour parvenir à 15 000 logements et ainsi doubler son parc ; et la Siguy, sortant positivement du plan de redressement de la Caisse de garantie du logement social, recommencera à produire du logement en 2021, à savoir 500 logements avec un palier à 300. Selon lui, il y a de la place pour les entreprises déjà installées, et les volumes doivent pouvoir attirer de nouvelles entreprises : “La Colas, filiale de Bouygues, va implanter une agence en Guyane pour la construction de logements, ce qui sera pour nous une alternative à Vinci”, déclare-t-il.

Sans être aussi ambitieux, tous les bailleurs ont des plans à 10 ans : + 2400 logements pour la Ozanam en Martinique,  20M€ de programmation par an sur la même période pour SM HLM, toujours en Martinique ; 13 000 logements à réhabiliter en Guadeloupe dans la prochaine décennie pour ne citer que ceux-là.

La balle est dans le camp des entrepreneurs locaux et de leurs représentants.

 

Action Logement : résultat de l’axe outre-mer

Pour le premier appel à projets clos en mars 2020, au 12 juin, ce sont 304 dossiers qui ont été retenus pour l’axe outre-mer du Plan d’investissement volontaire (PIV) d’Action Logement, pour un total de 767M€. Il s’agit :

– en Guadeloupe, de 127 dossiers, pour un total de 289M€, soit 1/3 en réhabilitation, 1/3 de Vefa, 1/3 en neuf ;

– en Martinique, de 71 dossiers pour un total de 107M€. 15 communes sur 34 sont concernées ;

– en Guyane, de 51 dossiers pour un total de 202M€.

Ces opérations sont financées à hauteur de 35% par les fonds PIV et à 65% par la Caisse des Dépôts et l’Etat.

Pour les communes et bailleurs qui n’ont pas pu participer au premier appel à projets, un second sera ouvert d’ici à la fin de l’année et les dossiers pourront être reçus au fil de l’eau.

 

Action logement : les 7 axes

Pour dépenser les 9Md€ budgétés en 24 mois, Action Logement a prévu sept axes pour son Plan d’investissement volontaire (PIV). Six concernent le national, mais les opérateurs d’outre-mer peuvent aussi y émarger. Il s’agit de :

> l’amélioration de la performance énergétique des logements : 1 Md€ ;

> l’amélioration de la mobilité : 150 M€ ;

> l’aménagement d’un habitat plus inclusif : 1,55 Md€ ;

> la transformation de locaux vacants en logements : 1,2 Md€  ;

> la production de plus de logements et moins chers : 2,72 Md€ ;

> l’action contre la dégradation de l’habitat ancien : 945 M€.

Pour ces six axes nationaux, Action Logement octroie des subventions.

Un axe est dédié à l’outre-mer. Il s’agit de :

> l’amélioration de l’habitat dans les outre-mer : 1,5 Md€.

Pour cet axe particulier à l’outre-mer, Action Logement octroie des prêts au taux fixe de 0,25% sur 40 ans avec un différé de 15 ans, auxquels s’ajoutent 40% de quotité. Le PIV n’étant pas considéré comme du financement public, les travaux financés de cette manière ne peuvent pour l’instant pas bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans comme ce serait le cas si les projets étaient entièrement financés par la Caisse des Dépôts.

Les financements du PIV doivent concerner pour un tiers des projets pour le logement des salariés, un tiers pour les personnes à faibles revenus et un tiers vers les personnes âgées.

 

CDC Habitat : 6144 logements achetés

En juin, le conseil d’administration de CDC Habitat a validé l’achat d’un premier lot de logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à des constructeurs privés d’outre-mer. L’investissement total est de 1Md€ avec un prix moyen de 167 000€ par logement. Ce sont ainsi :

– 2373 logements en Guyane pour 396,2M€ ;

– 787 logements en Martinique pour 132,4M€ ;

– 578 logements en Guadeloupe pour 96,5M€.

Les opérateurs privés sont chargés du suivi des travaux jusqu’à achèvement. Les paiements interviendront par tranche au fur et à mesure de l’avancée.

En Guyane, le volume est important pour faire face à la forte pression démographie. Aux Antilles, CDC Habitat veut produire plus, notamment en démolition/reconstruction de bâtiments vétustes, comme par exemple sur le territoire de Cap Excellence (Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Baie-Mahault), en Guadeloupe. Cependant, en Guadeloupe, les prix de la construction sont considéré spar le bailleur comme trop élevés. Les négociations vont se poursuivre avec les promoteurs.

 

Action logement : adaptation du logement au vieillissement outre-mer

Cette fois, il s’agit de subventions… après négociation. Comme au national, outre-mer, Action Logement finance l’adaptation des logements au vieillissement et à la dépendance pour permettre aux propriétaires âgés ou aux bailleurs du parc privé logeant des retraités à revenus modestes de rester plus longtemps dans leur logement. Le dispositif : Action Logement verse une subvention pour adapter prioritairement les salles de bains aux contraintes liées au vieillissement et au handicap. Il s’agit de la fourniture et de la pose de douche avec un receveur extra-plat ou une solution carrelée avec sa robinetterie, la fourniture et la pose de lavabo et d’une cuvette de WC rehaussée avec barre d’appui. Cette aide est d’un montant maximum de 5 000€ par logement et par ménage. Le retraité doit être âgé de 70 ans et plus ou de 60 ans à 70 ans mais avec un niveau de perte d’autonomie de 1 à 4. Les frais d’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO) ne devront pas dépasser 550€.

 

Faire émerger des entreprises de taille intermédiaire

La crise sociale de 2009 a eu des effets terribles sur le BTP aux Antilles-Guyane : de nombreuses faillites ont touché les entreprises du secteur, notamment celles de taille moyenne. De nombreux chefs de chantier compétents dans ces entreprises se sont transformés en chefs d’entreprise par la force des choses, mais sans forcément prendre le temps de se former notamment au management d’un encadrement, à la détermination d’un prix, etc., continuant à tout faire eux-mêmes. Résultat, ces entrepreneurs peuvent assurer au mieux trois chantiers de petite taille au maximum, et sont littéralement débordés et désorganisés avec un cortège d’inconvénients, dès le quatrième.

Pour s’en sortir, ils se tournent alors vers la commande publique : ils vendent chers, à des acheteurs publics se débattant avec des projets aux financements pas forcément sécurisés avec des problèmes de paiement. D’où des marchés déséquilibrés, retardés, voire arrêtés, avec des délais de paiement épouvantables qui jettent au tapis de nombreuses entreprises.

Dans ce contexte, ces entreprises, fragilisées. Elles ont du mal à discuter avec les bailleurs sociaux. Ces derniers sont regardant des prix car ils sont dans une logique d’équilibre sous l’éclairage de leurs contraintes réglementaires en termes de coût de la construction.

Cette ambiance délétère a pour conséquence que les donneurs d’ordres et les prestataires ne parlent plus que de prix, et cela finit souvent en anathèmes voire en invectives.

Alors qu’au fil du temps, la profession aurait dû entrer dans une industrialisation des processus, les architectes et les entrepreneurs ne se parlent plus, les maîtres d’ouvrage n’assurent plus vraiment leur rôle, aucune optimisation n’est recherchée : les logements sont construits, mais sont 30% plus chers qu’ailleurs. Les marchés s’effondrent doucement, perdant régulièrement des entreprises et des savoir-faire.

Sortir de cette spirale infernale est possible. Cela peut se faire en quatre actes :

1) en redonnant du sens et de la fierté à l’acte de construire. Il s’agit ici de sortir du coup de main “au black”, pour ranimer l’esprit du compagnonnage qui est aujourd’hui adossé à de la technologie (BIM), ce qui plaira aux jeunes dans les CFA. Il faut aussi dans ces territoires, penser à loger les jeunes non loin de leurs centres d’apprentissage pour leur éviter les longs trajets quotidiens d’aujourd’hui ;

2) en développant la compétence de maître d’ouvrage pour produire plus avec les mêmes montants ;

3) en renforçant le staff des entreprises avec cette jeunesse qui sera bien formée ;

4) par l’émergence de chefs d’entreprise qui, dans leur société, sauront encadrer trois ou quatre chefs de chantier qui suivront une dizaine ou une quinzaine de chantiers.

Les entrepreneurs locaux du BTP des outre-mer doivent imaginer plus grand et acquérir une mentalité de développeurs : quand un territoire se développe, tout le monde gagne. Surtout qu’en ce moment, les planètes sont alignées : il y a des projets, il y a des moyens. Restent les Hommes.

 

Bailleurs sociaux aux Antilles-Guyane : les forces en présence

Le ménage a été fait au sein des bailleurs sociaux aux Antilles-Guyane en 2018. Deux groupes nationaux se répartissent  aujourd’hui les sociétés locales. Il s’agit de :

– CDC Habitat avec la Sig en Guadeloupe, la Simar en Martinique, la Siguy et la Simko en Guyane, soit un total de 47 515 logements ;

– Action Logement avec Sikoa en Guadeloupe et Ozanam en Martinique, soit 17 957 logements, auxquels viennent s’ajouter les 4500 logements de la Semag en Guadeloupe et depuis 2015 en Martinique. Action Logement a pris en juin dernier 49% du capital de la Semag après avoir versé 15M€.

Deux indépendants demeurent :

– SM HLM en Martinique avec 11 000 logements ;

  • la Semsamar, partie de Saint-Martin, présente en Guadeloupe, en Martinique et en Guyane, soit 15 000 logements. La gouvernance de cette SEM est en train d’évoluer.

 

Statistique : Des bizarreries dans le logement social outre-mer

Incontestablement, s’il y a des éléments qui doivent être clarifiés outre-mer, ce sont les statistiques concernant la demande en logement social en Martinique, en Guadeloupe et en Guyane ! Il n’y a aucun chiffre vérifiable sinon des estimations, avec renvoie poli vers la Deal qui joue la Grande muette. Que du “petit-doigt-mouillé” donc : 8000 en Martinique, 9000 en Guadeloupe, 14 000 en Guyane. Ces informations devraient se trouver sur le Serveur national d’enregistrement (SNE), mais, cet outil centralisateur peut enregistrer une même personne trois fois voire plus, ce qui rend ces données non fiables. Autre exemple, sur les 14 000 demandes enregistrées en Guyane, il n’y  aurait que 2000 pour l’Ouest guyanais, singulièrement à Saint-Laurent-du-Maroni ; or, c’est ce territoire français qui connaît la plus forte pression démographique. Ou encore, une récente enquête du ministère des Outre-Mer et de la Direction générale des territoires et de la mer (DGTM) de Guyane, nouveauté administrative incluant la Deal, a elle estimé la demande guyanaise dans les 15 ans à 33 000 logements ! Il y a comme un besoin de toilettage !

A partir de 2021, l’enregistrement sera couplé à un numéro de Sécurité sociale, ce qui devrait rendre impossibles les doublons et autres bizarreries.

De même, alors que les bailleurs sociaux ont une obligation d’enquête depuis 2008, c’est-à-dire de remonter des informations statistiques à la Deal, pour le ministère du Logement, sur le profil des familles, sur l’occupation des résidences, etc., aucune information n’est disponible sur ce sujet pour les Antilles-Guyane. La Deal ne remonte même pas ces chiffres aux bailleurs qui ne fonctionnent qu’avec leurs propres données. Une vision exacte de territoire est difficile dans ce cas.

Il n’y a aucune visibilité réelle non plus sur le nombre de personnes vivant seules dans des grands logements après le départ des enfants : une mission vient d’être diligentée pour affiner cette connaissance.

Le flou est encore plus grand en ce qui concerne la Location logement versée aux familles. C’est l’équivalent de l’Aide personnalisée au logement (APL) versée elle sur le continent mais qui ne fonctionnement pas outremer. Le barème de la Location logement est secret ! Cependant, des simulations dans les logiciels de la CAF font apparaître des différences sensibles, en la défaveur de l’outremer. La dernière et unique revalorisation de la Location logement pour l’outremer date de 2009.

Les plafonds de ressources des familles outremer sont aussi “classés défense” ! Mis en place en 1990, ils ne sont pas connus du grand public. De même, par croisements et recoupements, il est estimé qu’ils sont 10% moins élevés que ceux pratiqués dans l’Hexagone. Cette différence produit ici aussi quelques bizarreries : une personne éligible au logement social en France continentale ne le sera pas avec le même salaire outre-mer, alors que dans ces territoires, la vie y est plus chère. Cette différence d’appréciation n’est pas sans conséquence : en France continentale, il est estimé que 9% des familles sont sous le seuil de pauvreté. Aux Antilles-Guyane, en se basant sur le plafond de ressources des familles en France continentale, ce pourcentage tourne aux alentours de 16%. Si cette statistique était réalisée à partir du “plafond secret” réellement appliqué, le pourcentage de la population d’outre-mer sous le seuil de pauvreté serait nettement plus élevé !

 

Le fonds national d’aide à la pierre financé par l’outre-mer sans retour…

Au détour d’une enquête, on découvre quelques fois des situations qui laissent littéralement sans voix. Surtout quand rien n’est fait pour qu’elles changent. En 2015, pour aider la construction de logements sociaux en crise, François Hollande, alors président de la République, crée le Fonds national d’aide à la pierre. Ce fonds est destiné au financement des opérations de développement, d’amélioration et de démolition du parc de logements locatifs sociaux uniquement sur le territoire métropolitain. Ce sont les bailleurs sociaux qui le financent. Au moment de l’appel de fonds en 2016, contre toute attente, les bailleurs sociaux d’outre-mer sont mis à contribution ! En clair, les locataires en HLM outremer dont les revenus dépassent les plafonds payent un surloyer de 25% qui vient alimenter ce fonds auquel les bailleurs sociaux d’outre-mer n’ont pas accès pour améliorer leur parc. Outre-mer, comme les plafonds sont plus bas (lire encadré ci-dessous), davantage de locataires de ces parties du territoire national sont assujettis à ce surloyer… Les montants ainsi remontés sont significatifs : entre 500 000€ et 2M€ par an et par bailleur. On reprend d’une main…

 

Vefa longue durée en Guyane

CDC Habitat, à travers ses filiales Simko et bientôt Siguy, lance un programme de Vefa ouvert à l’attention des promoteurs privés. Se basant sur les chiffres du Serveur national d’enregistrement (SNE), même s’ils ne sont pas fiables à 100%, qui estime le besoin de logements à 14 000 en Guyane, CDC Habitat a défini des zones où elle veut investir. Ce sera dans l’Ouest guyanais à 45% (Saint-Laurent-du-Maroni, etc.), dans l’Est également à 45% (Cayenne et environs), les 20% restants se répartissant à parts égales sur les territoires couverts par Simko et Siguy.

CDC Habitat a donc définit un cahier des charges type. Parallèlement, elle discute avec l’Etat et les aménageurs  locaux (Etablissement public foncier et d’aménagement de la Guyane, Semsamar, Société d’économie mixte du Nord-Ouest guyanais, la SENOG) pour sécuriser cette partie de la programmation immobilière afin qu’elle ne ralentisse pas les projets.

Considérant en outre que les promoteurs privés ont les informations sur les Plans locaux d’urbanisme (PLU) et les Schémas d’aménagement régionaux des collectivités de Guyane, CDC Habitat leur propose d’identifier les fonciers,  de négocier avec les collectivités, de proposer des projets montés selon les critères et caractéristiques propres à Simko et à Siguy afin qu’ils puissent intégrer le programma d’achat Vefa.

Outre la production propre de ces filiales, c’est avec ces projets que CDC Habitat veut doubler son parc de logements en Guyane dans les dix ans, à savoir passer de 15 800 logements en 2020 à 30 800 logements en 2030. Quelques 2373 logements ont d’ores et déjà été acquis de cette manière lors du premier appel à projets Vefa de début d’année.

 

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