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Questions à Philippe Pourcel, directeur général adjoint de CDC Habitat en charge du réseau outre-mer : “Nous sommes venus outre-mer pour faire du développement !”

Questions à Philippe Pourcel, directeur général adjoint de CDC Habitat en charge du réseau outre-mer : “Nous sommes venus outre-mer pour faire du développement !”

Pour le directeur général adjoint de CDC Habitat en charge du réseau outre-mer, les entrepreneurs doivent s’organiser pour capter le volume d’affaires qui arrive.

En 2018, CDC Habitat a repris à l’État et à l’Agence française de développement six sociétés immobilières outre-mer : comment vont-elles financièrement ?

Effectivement, cette année-là, CDC Habitat a repris la Société immobilière de Guadeloupe (SIG) en Guadeloupe, la Société immobilière de Martinique (SIMAR) en Martinique, la Société immobilière de Guyane (SIGUY) et la Société immobilière de Kourou (SIMKO) en Guyane, la Société immobilière de Mayotte (SIM) à Mayotte, ainsi que la Société immobilière du département de La Réunion (SIDR) à La Réunion. Au moment de la reprise, quatre des sociétés sur les six présentaient des pertes d’exploitation. Grâce à nos méthodes de gestion, dès 2019, elles ont toutes retrouvé une situation financière bénéficiaire.

 

Quelles sont ces méthodes  ?

Elles sont simples : pour gagner, il faut arrêter de perdre. Le premier sujet a été de nous assurer l’optimisation du produit, à savoir que les logements sont bien loués et que les locataires payent leurs loyers. Avec notre savoir-faire, nous avons rapidement fait baisser le nombre de logements vacants et diminuer de manière significative les impayés.

Le second sujet a été la mise en place de dispositifs de suivi de l’activité, des reportings réguliers qui ont deux vertus. La première est qu’ils permettent de maîtriser les frais généraux, les coûts des interventions, des maintenances. La seconde est qu’ils permettent un effet miroir, de réfléchir à nos manières de faire dans l’objectif de nous améliorer.

Nous avons aussi sécurisé les process ; par exemple, pour les opérations de construction, maîtriser le coût des études qui peuvent être des sources de pertes importantes. Ou encore éviter d’arrêter des opérations, etc.

Résultat, entre 2017 et 2019, le taux d’excédent brut d’exploitation de ces sociétés a progressé de quatre points.

 

Pour optimiser les coûts, allez-vous jusqu’à des cahiers des charges types pour certains logements  ?

Nous travaillons en ce sens de plusieurs manières. D’une Nous travaillons en ce sens de plusieurs manières. D’une part, nous venons d’achever en Guyane un appel à projets pour la construction industrielle de 400 logements de type R2 ou R3 par lots de 18 logements en zone périurbaine avec un objectif de coût. Ce type d’opération est difficile en centre-ville ou centre-bourg.

Cependant, nous travaillons à finaliser, pour chaque zone géographique, des cahiers des charges spécifiques en fonction des contraintes techniques de type sismique, cyclonique, etc., et de les partager entre toutes nos sociétés, c’est-à-dire définir des standards d’équipement des logements pour parvenir un coût de construction des bâtiments selon des plans types auxquels viendront s’ajouter le coût du foncier, d’adaptation des sols, etc.

Ce travail, qui devrait être achevé fin 2020, nous permettra de mieux préparer les opérations de construction et de mieux discuter avec les architectes, par exemple.

 

Pourtant, aujourd’hui encore, les coûts de sortie des logements sociaux en Martinique et en Guadeloupe sont différents bien que nous soyons dans la même zone géographique, avec les mêmes contraintes cycloniques, sismiques similaires…

Cette différence existe en effet, ce que nous avons encore constaté lors de l’opération de rachat de constructions en Vefa auprès d’opérateurs privés dans l’appel à projets que CDC Habitat a lancé en mars dernier. C’est un sujet sur lequel nous allons travailler avec la volonté d’aboutir.

 

A travers ses filiales, CDC Habitat est donc un bailleur social important : comment voyez-vous l’évolution de ce marché outre-mer et singulièrement aux Antilles-Guyane  ?

Dans ces territoires, nous sommes venus faire du développement. Aujourd’hui, nous gérons plus de 90 000 logements sociaux outre-mer et la demande y est forte. Nous avons la volonté et les moyens d’y répondre.

Nous allons investir 500 M€ dans de la construction neuve et 100M€ pour la rénovation de notre parc sur tout le périmètre outre-mer chaque année. Ces montants viennent en plus de notre appel à projet de rachat en Cefa qui nous permettra de rajouter 6 000 logements dans notre parc après un investissement d’1Md€ dans les 24 mois.

Ce sont donc des investissements importants financés par CDC Habitat et la Banque des territoires, et nos sociétés sont en ordre de marche pour les réaliser.

 

Selon vous, en est-il de même des secteurs du BTP aux Antilles-Guyane : sont-ils capables d’absorber de tels volumes ?

Dans tous les territoires, les secteurs doivent se structurer. Pour la construction neuve, il n’y a plus que Vinci et Bouygues et éventuellement une ou deux entreprises locales, telle Sotradom en Guadeloupe, capables de répondre à nos appels d’offres. C’est peu, surtout que cette offre tend à se réduire.

Il n’existe en revanche, dans aucun des territoires, d’entreprises de taille intermédiaire capables de répondre à un marché de 50 logements. En dernière catégorie, un grand nombre d’artisans exercent outre-mer de manière indépendante.

Nous n’avons pas la volonté de ne travailler qu’avec les majors ou avec les artisans : aucune de ces solutions n’est satisfaisante. Nous souhaitons en revanche avoir en face de nous des entrepreneurs capables de se regrouper, de suivre les évolutions du métier, de faire des prix, de tenir des délais pour des lots de moyenne importance.

CDC Habitat est là pour la durée avec des capacités financières et des marchés : ce sont des signes qui créent la confiance et qui doivent inciter les entrepreneurs à s’organiser.

 

Quels sont vos besoins aux Antilles et en Guyane  ?

En Guyane, en raison de la forte poussée démographique, nos marchés concernent majoritairement de la construction neuve. Aux Antilles, nous sommes davantage sur de la reconstruction et de la réhabilitation avec de la problématique sismique.

Les entrepreneurs de ces territoires doivent comprendre les enjeux volumétriques et s’organiser pour y répondre.

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