Stratégie

Bailleur social : la Semag rejoint Action Logement

Bailleur social : la Semag rejoint Action Logement

L’information bruissait. Elle est maintenant officielle : voilà les raisons.

Depuis quatre ans, la Société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe (SEMAG) est à la croisée des chemins : soit nos actionnaires historiques recapitalisent la société et ceux qui nous doivent de l’argent payent leurs dettes ; soit nous nous retrouvons dans l’obligation de trouver de nouveaux partenaires pour poursuivre nos activités” : pour Laurent Boussin, directeur général de la Semag depuis 17 ans, la décision ne pouvait plus être repoussée. Elle avait été expliquée aux actionnaires dans un plan à moyen terme détaillé en trois points : la difficulté dans laquelle la société se trouve en matière d’aménagement à cause des dettes de ses clients actionnaires ; son impérieuse nécessité de développer sa promotion privée ; et l’urgence de rénover son patrimoine.

La décision a donc été prise lors de l’assemblée générale de juin dernier : l’ensemble des actionnaires ainsi que les instances représentant les 100 salariés ont entériné l’apport de 15 M€ au capital par Action Logement. Le capital de la Semag doit alors être porté au total à 40 M€, c’est-à-dire être doublé, et Action Logement en détiendra 49 %.

 

Fort endettement

L’endettement n’était pas le seul problème de la Semag : la loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ou loi Élan, votée en 2018, oblige les bailleurs sociaux qui gèrent moins de 12 000 logements à trouver un partenariat sous forme d’abondement, d’absorption ou autre avec une organisation plus importante. Cette partie de la loi n’était en principe pas censée s’appliquer outre-mer, mais dans les faits, ce qui s’est produit depuis 2017 y ressemble beaucoup : CDC Habitat a récupéré en 2017 l’ensemble des Sidom (la Sig en Guadeloupe, la Simar en Martinique, la Siguy et la Simko en Guyane) et Action Logement tente de faire son marché pour peser face à CDC Habitat. Elle possède pour l’instant Sikoa en Guadeloupe et Ozanam en Martinique. Ainsi, pour cette société, récupérer en ensemblier pour poursuivre la conquête des territoires d’outre-mer est une opportunité.

Pour éviter de froisser les élus, il restait à trouver un partenariat équilibré entre un opérateur public qui veut conserver une gouvernance locale et un opérateur privé qui a des ambitions et des méthodes de gestion bien à lui : “Les négociations ont duré pendant un an et demi. Le partenariat signé garantit la présidence locale et la codécision sur les projets”, précise Laurent Boussin. Ainsi, la Semag n’est pas absorbée à proprement parler par Action Logement. “C’est un partenariat équilibré qui nous permet de garder notre statut de société d’économie mixte…

 

Indispensable augmentation de capital

L’augmentation de capital s’achèvera d’ici la fin de l’année et le capital de la Semag devrait atteindre 40 M€. Le département et la Région devraient chacun apporter 1 M€ : “Il nous restera à trouver 3 M€”, précise Laurent Boussin. Ce “partenariat équilibré” devrait sécuriser l’avenir de la Semag pour les cinq prochaines années.

Entre-temps, la société devra se restructurer : “Nous devons devenir plus agiles, plus souples et surtout inverser les positions de nos trois métiers : le logement social doit devenir notre locomotive alors qu’il était jusqu’alors notre troisième métier. La promotion privée doit continuer son développement. En revanche, l’activité aménagement décroîtra à cause de la raréfaction de la commande publique. Nous sommes dans cette phase de transformation, notre challenge est de la réussir sans perdre nos valeurs et nos compétences !

Ce rapprochement avec Action Logement va permettre à la Semag de bénéficier de manière quasi privilégiée des fonds du Plan d’investissement volontaire (PIV) de 300 M€ pour la Guadeloupe à dépenser avant le 31 décembre 2022 dans le logement social : “Ces fonds sont une véritable opportunité pour nous ! Ils vont nous permettre de rénover notre parc, qui a 20 ans.” La Semag n’est pas le seul bailleur à devoir lifter son parc : aucun bailleur social de Guadeloupe n’a entretenu le sien ! Les fonds d’Action Logement arrivent très à propos.

Ces fonds vont également permettre à la Semag d’accélérer ses projets : “Nous pourrons mieux sortir nos opérations, voire être plus ambitieux”, confirme Laurent Boussin.

D’autres mutations sont attendues dans les prochains mois chez les bailleurs sociaux aux Antilles-Guyane.

 

Semag : l’augmentation de capital

Le capital de la Semag est de 20 M€. Il est détenu par des partenaires publics et privés. Le secteur public, composé de 14 collectivités (Région, Département et villes), représente plus de 77 % du capital. Les villes actionnaires sont Les Abymes, Le Lamentin, Le Gosier, Pointe-à-Pitre, Basse-Terre, Sainte-Rose, Morne-à-L’Eau, Petit-Bourg, Port-Louis, Saint-Louis, Goyave et Petit-Canal. À fin 2019, ces villes actionnaires devaient 26 M€ à la société pour des aménagements réalisés non payés.

Le secteur privé est composé de 22 actionnaires représentant 23 % du capital, à savoir la Caisse des Dépôts et Consignations, la Caisse d’Épargne, SARL Distrimo, Générale des Eaux, Getelec, Sogetra (ancien Sert/Colas), Gaddarkan, Eciom, Quentin Participation, STGC, I2A, Romney, Infra Plus, CFT, Saca, Soderag (liquidé en 2017), LCL, Tropisme, Corbin.

Action Logement vient de prendre en juin dernier 49 % du capital.

 

Semag : l’histoire 

La Société d’économie mixte d’aménagement de la Guadeloupe (SEMAG) existe depuis 31 ans. Au départ société d’aménagement, elle s’est ensuite intéressée à la requalification de quartiers avant de devenir voilà 20 ans bailleur social. Après une période de restructuration entre 2007 à 2011, la société exerce aujourd’hui trois métiers : celui d’aménageur, qui est le principal de son activité ; celui de promoteur privé, activité en croissance dont les réalisations les plus emblématiques sont la zone de Dothémare, la Canopé, EP’OPé 1 et 2 ; enfin, le troisième métier de la Semag est celui du logement locatif en promotion et en gestion. Cette activité est en développement. Aujourd’hui, la Semag possède un parc de 4500 logements en Guadeloupe et en Martinique.

 

 

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